朗诗:最重要的是不要有风险 房产资讯

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2018-10-24

  申乐莹:上半年新增的可售货值是97亿,不是开盘的,累计可操盘项目、累计可售货值是1096亿。   我想重点提示一下,朗诗现在的模式并不完全依赖于资本,我们拓展项目其实已经不再依赖于一定要去拍地,即便是去投资、拍地也好,或者收并购也好,我们也有股权合作伙伴以及基金合作伙伴一起进行投资。

  除此之外,我们还有一些委托开发项目,利用朗诗的差异化技术、绿色建筑技术、绿色产品的操盘能力,不占股权向独立第三方输出管理服务,这个是我想强调的朗诗管理模式里面非常重要的一点。

  我们更看重的并不是传统意义上的买了多少地,储备了多少未来几年可以卖的项目。 更重要的是操盘规模,也就是说用朗诗的品牌、朗诗的技术以朗诗的团队,进行委托管理、全程操盘管理的项目。 可以理解为这是资产管理,操盘规模是我们更看重的一个数据。   目前我们的权益比例可能在30%左右,这部分跟其他开发商一样获得投资收益,也获得对应的交付结算收入和利润,剩下的70%有一些是零股权,是代建,那一块我们有非常好的收入,而且这块收入应该说风险是相对低的。   在这块收入上,我们有一个非常好的复合增长。

这部分收入,包括操盘费、技术管理费以及超过目标业绩的一些分成。   所以,朗诗在投资这两个字上是多样化的,如果地价非常贵,在相当一段时间内,我们觉得公开市场的地价是算不过来账的,那么我们可以收并购、联合投资和参股别人的项目。   重要的是要控制,不要有风险。 朗诗的技术、朗诗的产品,也使得我们有这样的能力去接委托开发的业务。

  现场提问:朗诗现金流具体的情况是怎么样的?  申乐莹:现金流的话,大家可以看得到,我们经营性现金流入是45个亿,然后经营性现金流支出是41个亿,权益下的投资开支是个亿,建筑开支主要是指工程支付等等这一些是18个亿,其他有15个亿,总体的经营性现金流是正的3个亿。

  预计全年和以往一样,保持微正的经营的现金流。

因为刚刚有说到,在面对目前整个市场环境之下,我们会坚持比较审慎务实的投资策略,在买地支出上是量入为出的,也就是说会看经营性现金流入的情况,实时监控需要储备的现金余额,然后再去适时的看市场上好的投资机会。

  我们会比较审慎地做这个事情,包括去年全年,我们也是维持一个微正的经营性现金流。

  现场提问:公司对长租公寓一块是怎么看的?现在两万多套房源,开发的是四千多套,从房源到正式运营,公司有什么考量吗?  章林:在媒体上引起一些租金争议的,是以分散式中介出身的一些企业。 朗诗寓聚焦的是集中式长租公寓,和分散式长租公寓还是不一样的。   租金的矛盾其实更多是供给不足,或者说结构性的供给不足造成的。

朗诗寓所做的集中式长租公寓,其实是在增加市场上的绝对供给,因为我们的商业模式是把这些低效的、原来没有用于居住用途的这些产品,一些商业,一些老旧的酒店,改造成适合青年、白领经理的长租公寓产品。

  我们是增加这个市场的供给,从这个角度来说,是和分散式不太一样的。 分散式是将现有在租房源装修完以后出租,实际上是存量,没有增加供应。   截至6月30日,朗诗寓是两万两千多间,目前开业量是六千多间,这个比例还是合理的。

  从7月份开始到年底,每个月我们都会有1000多间以上的量往市场上投放,也就是说大量的产品都还在路上,会面向市场。   朗诗寓在长租公寓上的产品打造理念,其实是希望给市场上的客户提供一种比较有品质的、功能配套又很齐全的一种产品。

  我们套内20多平米的产品,比起50-60平米比较低效的老旧住房,功能上是相同的,但是品质上面会有更好的品质感受,而且有社交、增值服务、安全、健康这样的一些价值在里面。

  我们的产品在市场上是有竞争力的,对一二线城市的一些居住需求,也是有益的一个渠道。

  现场提问:前一阵子潘石屹说了,这一块也不挣钱,现在报出的消息有几家也破产了,市场对这块是有怀疑的,这一块到底挣不挣钱?现在又传出来政府对租金进行管制,长租公寓租金这一块会有提升的空间吗?公司怎么控制成本和租金?  章林:媒体报的是杭州一家公司,但是这种公司,他们是无本套利性的P2P的这样一种形式,实际上是拿客户的信用去套取金融平台的资金,用这个资金去发展,是这样一种模式。

  这种分期不是我们商业模式里的一个要件。   首先,我们有分期产品,但是分期的合作对象都是工行、建行、交行这样的国有大行,稳健性比较强的,大家的风险防范方面,双方都是对这块有意识的。

  第二,我们对于分期这块是不强制的,对于客户而言,只是增值服务选项之一。

类似于像杭州的事件,实际上只要租他的房子就要用他的产品,所以就导致出现了问题。 对于我们这种比较有实力的集中式长租公寓运营商而言,这样的风险其实是看不到的。

  赚不赚钱的问题,长租公寓现在是不赚钱,但不代表未来不赚钱。

因为我们都是十年、二十年的租约,商业模型就是在开始投入期间,需要有几年的现金回转周期,过了这几年的周期以后,其实后面的盈利性比较好。   现在考量的IRR、净利率、毛利率,如果放在整个周期角度来考虑的话,其实收益率情况并不差,我们自己测算的全周期净利率情况基本上在16-20之间。   刚刚拿项目的时候,肯定是现金净流出,因为要装修,要设团队,要能够把渠道铺好。

等到稳定期第二年的时候,其实是打平,往后的盈利性持续增强,放在全周期来说,盈利性其实是比较好的。   另外一个说不赚钱的,就是规模不够大,没有办法摊销比较大的中后台成本,管理人员,设计、工程改造人员,包括线上系统的成本。

随着我们规模的增大,可能到了五万、六万间水平的话,中后台规模方面也会出现规模效益,也会急速的放大。

  关于政府对于租金的管控这块,其实租赁市场是有各种不同的供给对象的,比如说有公租房、廉租房,政府的人才公寓,政策性保障住房,另外还有市场化运作的公司,不同的供给主体,面对的客群包括这些客群所关注的点都是有所不同的。

朗诗寓瞄准的客户,他们对于品质会有一些更多的要求。